Måned: mai 2026

Først vil styret si tusen takk for fantastisk innsats på dugnaden. Båkgården vår har blitt skikkelig fin. Flytting av sykkelstativene var en veldig god idé og vi har fått en helt ny uteplass i bakgården (det kommer utemøbler!). Som dere vet, er det mye vedlikehold på bygget vårt som må prioriteres, og selv om vi alle ønsker oss sykkelskur, må vi prioritere nødvendig vedlikehold først. Den nye sykkelparkeringen utenfor A er derfor en veldig fin, midlertidig løsning som var tilnærmet kostnadsfri. Bytte inngangsdører, vinduer og tak Styret har satt i gang arbeidet med å bytte inngangsdører, tak og vinduer i alle leilighetene på hele bygget vårt, både foran og bak. Det er usbl som holder i prosjektet og den 15. mai hadde vi befaring. Tusen takk til alle som slapp oss inn i deres hjem for å se på vinduene.  Neste steg: USBL skal reservere møte med byantikvaren (som viser seg å ta tid, ingen ledige timer de neste 3 mnd.). Som mange vet er forsiden av bygget vårt på gul liste og vindene må være så tilnærmet originale vinder som mulig. Etter møte, vil styret motta tilbud.  Tidspunkt på året: Bytting av tak og vinduer burde skje samtidig pga. stilas. Selv om det er mulighet for å starte med å bytte vinduer på vinteren 2026, venter vi til våren 2027 da det er lettere å bytte tak på denne tiden av året.  Tidsbruk: Det vil ta ca. 1 dag per leilighet å bytte vinduene. Alle vinduene i leiligheten blir byttet ut samtidig, og nye vil bli installert samme dag. Det kan hende at karmene på innsiden også blir installert samme dag, eller dagen etter.  Bråk: Det vil bråke mye å bytte vinduene da det skal sages i murveggene. Både for beboer og naboer.  Lydtett: Usbl vil sjekke lydkartet for vårt område for å anbefale hvor lydtette vinduer vi har, men dagens vinduer har standard 3 glass, som er mer lydtette enn 2-galss vinduer vi har i dag.  Nye vinduer: Hele vinduet, inkludert tre-rammen rundt og vinduskarm, vil bli byttet ut.  Ventilasjon: Ang. ventilasjon står det på vår hjemmeside at det ikke er lov å tette igjen luftehullene som er mellom vindu og radiator Ventilasjon – Pihlløkken Byggeselskap. Det er nok allikevel mange som har tettet igjen disse oppgjennom årene, og styret har derfor bestemt at vi skal gå for vinduer med lufteventiler.  Estimert kostnad: Styret vil informere om dette så snart vi vet noe mer, men vi skal ta opp lån for å finansiere prosjektet. For noen år siden fikk vi pristilbud på vinduene på NOK 5 millioner og taket på NOK 3 millioner. I tillegg kommer dørene og prisen på prosjektet. På årets generalforsamlingen ble snakket om å ta opp lån på *10 millioner kroner. Dette vil øke husleien med ca. kr. 900 i mnd. for hver enhet basert på dagens renter. Når vi får solgt vaktmesterleiligheten, vil styret vurdere å betale ned på lånet, eller bruke pengene på videre nødvendig vedlikehold. *Vi gjør oppmerksom på at dette kun er et estimert beløp og vil bli annerledes når vi tar opp lånet.  Vaktmesterleilighet Vi har dessverre ikke noe nytt å oppdatere her. Vi venter på PBL og arkitekt som skal søke på vegne av Byggeselskapet.  Oppdaterte vedtekter På generalforsamlingen i 2024 ble det vedtatt at arbeid på bygget som ikke faller under nødvendig vedlikehold, som koster mer enn 5% av årlig felleskostnader, må avstemmes. Dette er nå oppdatert i vedtektene våre under punkt 13 og lyder som følgende: "Styret kan ikke uten generalforsamlingens godkjennelse iverksette tiltak på eiendommen som ikke anses som nødvendig vedlikehold, dersom kostnaden overstiger 5 % av selskapets årlige fellesutgifter etter sist vedtatte budsjett. Endringen vedtatt på generalforsamlingen: 22.05.2024"  Nye hagemøbler Styret har bestilt nye hagemøbler fra Vestre. Vi har bestilt følgende:  - 6 stk. April benker med ryggstøtte, frittstående - 3 stk. April bord, standard, frittstående Altså 3 sett. Vi har valgt linoljeimpregnert furu og fargen RAL 3007 Black Red på metallet, da denne fargen ser ut til å harmonere veldig fint med vinduskarmer og uttrykket på bygget vårt. De tåler å stå ute året rundt, det er det de er laget for. Men ingen møbler er vedlikeholdsfrie, og Vestre anbefaler at treverket blir pusset og oljet på det 3. året, og påfølgende hvert/annen hvert år etter behov. Estimert leveringstid er 7-8 uker. Vi ønsket oss 4 sett for å bytte ut de 2 vi har, samt 2 nye sett til området som ble åpnet under dugnaden. Men med 5%-regelen hadde dette krevd en avstemning og ekstraordinær generalforsamling. Vi bestiller det siste settet neste år. I tillegg har styret søkt Bomiljøfondet dagen før fristen 1. mai. Her kan vi få 10-50% av prisen dekket. Vi tror dette er første søknaden til Pihlløkken, og håper derfor vi har gode sjanser. Vi har enda ikke hørt noe pr. 30.05.2026. Elektriker I forbindelse med nødvendig vedlikehold av det elektriske anlegget i bygget, bestilte styret i fjor en full gjennomgang. Rapporten avdekket flere feil som nå er rettet. I april og mai var elektrikere innom oss og jobbet seg gjennom alle feilene fra rapporten. I den forbindelse er det planlagt strømbrudd 22. mai i oppgang D og F. Varsel til beboerne det gjelder er sendt ut. Rapporten er sendt inn til forsikringsselskapet vårt for å redusere premien. For det elektriske arbeidet som nå er gjort i kjelleren har styret brukt et firma som heter Lysglimt Elektro. Vi har sagt opp avtalen vår med Visjonel AS. Avtalen med Visjonel varer ut 2026. Vi har vært fornøyd med Visjonel, men Lysglimt er betydelig bedre på større elektriske anlegg slik som vi har på bygget vårt. Styret kommer til å tegne ny avtale med Lysglimt fra 2027. Denne vil også gi rabatt til beboere.  Skadedyr  Det er oppdaget rotter (flertall) i bakgården vår, inntil bygg F. Styret jobber med saken og er i kontakt med både Pelias og Oslo kommune da rottene også beveger seg på andre siden av gjerdet mot den gule, kommunale bygningen i Dælenenggata 41C.  Varmtvann Tirsdag 12. mai forsvant varmtvannet i flere timer. Dette skyldes at vår USBL-vaktmester ved en feil skudde av alt varmtvannet til hele bygget vårt da han kun skulle skru av varmen til radiatorene. Rørlegger fra Andenæs VVS som vi har avtale med, rykket ut og fikset det på en liten halvtime. Usbl betaler regningen fra Andenæs. Sentralvarmen er nå skrudd av og slås av om våren (normalt i løpet av mai), og skrus på igjen om høsten (normalt i løpet av september). Dette står også på vår hjemmeside: https://pihllokken.com/praktisk-info/strom-og-oppvarming/  Nytt brannvarslingssystem Vi minner om at nytt brannvarslingssystem kommer på plass i slutten av året rundt oktober/november. Vi har avsluttet avtalen med Sfty og signert avtale med Hønefoss Vaktselskap. Mer informasjon kommer når det nærmer seg.  Nedgravd søppelløsning Siden vinduene ikke skal skiftes før neste år kommer styret til å ta kontakt med USBL for å se på mulighet for nedgravd søppelløsning. Vi kommer til å finansiere dette med lån, og siden dette vil være et mindre lån, kommer vi til å refinansiere de mindre lånene vi har og vil få gunstigere nedbetalingstid. Bakgrunnen for at vi går i gang med dette prosjektet nå er fordi Oslo Kommune har standardisert låsesystemet til avfallsbeholdere til elektromagnetiske låser. Vi må selv betale for å få disse låsene installert, og det var det som var grunnen til at det var så vanskelig å få tak i nye hengelåser og søpleskapene sto ulåste så lenge. Så vidt vi kan se trenger vi 2 beholdere, en til papp og en til rest/mat/plast. USBL fortalte om et annet borettslag som hadde gjort dette sent i vinter 2025 for NOK 300 000, men denne prisen kommer selvfølgelig an på hvor lett det er å grave. Styret kommer til å bruke USBL til prosjektet. Dette anses som nødvendig vedlikehold.